DTI와 DSR의 차이점과 부동산 수요에 미치는 영향

DTI란? 

'Debt To Incom = DTI(총부채상환비율)'

 

DSR이란?

'Debt Service Ratio = DSR(총부채원리금상환비율)'

 

최근 늘어나는 부채와 부동산 가격 상승 등 여러가지를 고려해 도입된 제도가 DSR이지만, 기존에 이미 DTI라는 소득대비 부채상환비율이 있는 상황에서 다시 소득과 연관된 규제가 나타난 것이라 둘의 명칭은 물론이고 의미도 비슷하게 보이기에 뭐가 어떻게 다른지 헷갈리기 쉽다.

 

결론적으로 둘의 다른 점은 '각각'적용 되느냐 '종합'적으로 적용되느냐의 차이라고 할 수 있다.

 

예를 들어 '가'라는 사람이 여러채의 집을 매입하려는 경우를 생각해보자. 이 사람의 연간 수입이 5천만 원이라고 가정할 때 DTI규제가 60%라면 연간 원리금이 3천만 원을 넘지 않으면 충분히 대출을 받을 수 있다. 또한 만약 A라는 집을 산 다음, B라는 집 역시 3천 만원을 넘지 않는 다면 또 다시 대출을 받을 수 있다.

 

간단히 시각적으로 보자면 다음과 같다.

 

(연 소득 5천만원의 경우, 연 원리금 3천만이 넘지 않는다면 DTI규제 적용시 몇채라고 구입가능하다)

 

즉, DTI규제만이 적용된다면 대출을 받아 한 사람이 한 두개만 아니라 수십개의 집을 매입하는것도 불가능 한 것은 아니다. 자신이 감당할 수 있는 범위내의 연간 원리금을 각 대출시마다 따로따로 적용하여 가능여부를 판단하기 때문이다.

 

그러나 DSR은 그렇지 않다. DSR은 갚아야 하는 모든 원리금을 기준으로 해서 대출가능여부를 판단하게 된다. 예를 들어 위와 같은 상황을 적용하여 다시 적용할 경우 다음과 같은 다른 결론이 나타나게 된다.

 

(DSR을 적용시, 기존에 받은 대출의 원리금도 고려대상이 되어 기존에 가능하던것이 불가능해졌다)

 

'가'의 경우 원리금 3천만 원까지 가능하기에 1번째로 받은 A는 가능했지만, 2번째인 B까지 받게되면 원리금이 5천만 원으로 늘어나 불가능 판정이 나왔다. C의 경우에는 1천 만 원이라 A와 합쳐 3천만 원이 넘지 않기에 가능하였지만, D는 A와 C에서 이미 3천만이 가득 채워졌으므로 불가능하게 되었다. 그리고 A와 C를 빚을 낸 매입하였다면 '가'는 이후 어느 집이든 빚을 내서 매입할 수 없게 된다.

 

즉, DSR을 적용하게 되면 여러채의 부동산을 매입하는 것이 상당히 어려워진다. 이미 기존에 갚아나가야 할 돈도 함께 고려하게 되기 때문이다. 사실상 부동산 매입에 대출이 가능한 정도는 1채나 많아봐야 2채에 불과하다. 수중에 가진 돈이 부족하더라도 대출이라는 타인의 돈으로 여러채의 부동산을 매입해 보유하는 것이 가능했으나 이것이 매우 어려워진 것이다. 이는 곧 부동산에 대해 '유효수요'를 감소시킬 것이고, 수요가 줄어든 자산은 당연히 가격이 내려갈 가능성이 크다.

 

위와 같은 효과가 기대되어 대출 증가와 부동산 가격의 급등세를 완화시킨다는 측면에서는 DSR이 긍정적인 면이 존재한다고 할 수 있으나, 한편에서는 '기존 부자'만 유리한게 아니냐는 이야기등이 등장하게 만들 수 있다.