고급 대형 상가 개발후 수익성에 대해서

고급 대형 상가(백화점 같은)나 쇼핑몰은 개발전부터 어느 정도 시선이 쏠리게 되고, 완료될때가 되면 적극적인 홍보 등 마케팅을 통해 화재거리가 된다. 그러나 몰려오는 인구에 비해서 초기에 입점하는 점포들에게 받는 임대수수료는 그다지 높지 않아 이익이 크게 나지 않는 경우가 꽤 많다.

 

고급 상가나 쇼핑몰과 같은 경우 깨끗하고 화려한 시설도 중요하지만 더 중요하다고 할 수 있는 알맹이를 채워넣어야만 제대로 된 형태를 갖출 수 있기 때문이다.

 

유동인구를 키우고 사람들을 근처로 끌어모으기 위해서는 극장이나 서점 등 사람들이 지속적으로 머무를 수 있는 점포들과 함께 유명브랜드들이 그 알맹이로 입점해야만 하는데, 이런 핵심 점포들을 초기에 입점하게 만들기 위해서 임대료를 낮게 제시하는 경우가 대부분이다.

 

대형 부동산 개발이기에 건물이 감가상각 진행되면서 나가는 비용도 만만치 않은데, 아직 확실한 상권이 만들어졌다고 할 수 없으므로 유명브랜드등을 끌어오기 위해 임대료도 낮게 받게 되면서 제대로 된 수익이 나지 않는 것이다.

 

이런 고급 상가 개발 후 본격적으로 제대로 된 이익이 나는 것은 최소 3년 정도가 지난 이후이다.

 

이 정도 시간이 지나면서 어느 정도 상권이 확립되고 지속적으로 방문하는 사람들의 숫자가 나타나면서 유동인구가 커지며, 주변에 다른 작고 개성적인 상점들도 나타나는 등 주변환경도 좋아진다.

 

그리고 저렴한 임대수수료를 제시해 입점시킨 점포들의 재계약 시점이 차례차례 돌아오는데 이때부터 본격적으로 기존에 생각하던 수준의 임대료를 제시하고 계약을 체결할 수 있게 되면서 초기에 부동산 개발을 하면서 생각했던 수익이 발생하게 된다.

 

다음은 신세계의 최근 5년(2014~2019)주가 흐름이다.

 

(2017년 말쯤부터 큰 폭의 주가 상승이 나타났다)

 

2016년 12월 15일 신세계는 동대구복합환승센터에 있는 백화점이 개장됐다. 그런데 매우 큰 기대를 모은 대규모 고급 부동산 개발이었으나 의외로 건물이 모두 완성된 후 원하던 주가 흐름이 관찰되지 않는다.

 

기대를 모은 주가 상승은 개발 완료 후 1년 쯤 시간이 지난 후 나타난다.

 

물론 주가 상승 요소가 위에서 말한 상가의 수익성 흐름만으로 설명할 수는 없겠지만, 어느 정도는 영향을 미쳤을 것이다.