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김현미 장관의 경질성이 나왔다. '경질이 아니라 그냥 교체다'라고 하지만, 실질적으로는 그냥 경질이라고 봐야 맞을듯 싶다. 그만큼 현재 서울을 중심으로 한 수도권 지역의 부동산 가격 상승이 너무 심각하기 때문이다. 애초에 부동산 관련된 학문적 내역도, 경력도 전혀 없는듯한 장관이었던데다가, 그나마 부동산 관련 기본 경제학이나 법률을 익혔다고 볼 수 있을 공인중개사 자격증도 없는듯 하니 처음부터 어울리지 않았다고 생각한다. 부동산이 아니더라도 애초에 '경제'와 관련된 게 전혀 보이지 않는다.

그냥 허수아비를 앉혀 놓고 실제로는 뒤에서 다 맡아서 부동산 경제를 맡았을 수도 있겠지만... 그렇더라도 어쨌든 이해가 가지 않는 임명. 허수아비면 지금으로 봐선 더 문제다. 정책도 완전히 실패한데다가 허수아비한테 세금으로 임금도 꼬박꼬박 준 꼴일테니. 그리고 허수아비는 조종하거나 속이기도 쉬울테니 그 뒤에는 제대로 되지 못한 인물이 가득할 가능성이 높을테고, 그런 사람들에게 높은 직책과 세금낭비 한 꼴이라는 것도 된다.

(학력도 경력도 부동산을  찾아보긴 힘들다)

(공인중개사의 수장이라고도 할 수 있는데, 중개사 협회가 거부하기도...)

2017년 지금의 정부가 들어서고 23번? 24번?; 실질적으로는 30번인 넘는 대책이 있었다고도 하고... 그런데도 부동산정책이 완전히 실패한 이유가 뭘까.

난 이 부분이 '인구론'을 중시하는 학자들의 말을 너무 귀담아 듣고 그것에만 매달린 것이 원인이 아닐까 생각한다. 예전에 일본 부동산 폭락에 대해서 이야기한 적이 있는데, 간단히 말해서 생산가능인구가 일본도 줄어들면서 부동산 폭락이 나왔는데 한국도 2018년부터 줄어드니 부동산 폭락이 따라온다는 것이다.

→ 일본 부동산 폭락이 한국에서 재현될 가능성

지금와서 보면 완전히 헛소리임이 명확해졌다(2018, 2019, 2020. 3년이면 지켜 볼만큼 봤다고 생각한다). 앞서 썼던 것처럼 다른 누락 변수를 고려하지 않았기 때문이라고 생각한다.

결국엔 수요와 공급, 그리고 자산 가격의 거품 등을 우선적으로 고려해야 한다. 2018년 9월에도 추가로 글을 썼는데, 세금과 규제만으론 결국 못 잡는다는게 2020년 12월이 된 지금 어느 정도 드러나지 않았나 싶다.

→ 9.13 종합부동산세 및 대출규제 부동산대책에 대한 예측

사실 세금만으로 막을 방법이 있다. 부동산 공시가격에 대해서 그 공시가격의 50%나 100%에 해당하는 재산세를 책정해 납부하게 만들면 된다. 즉, 10억 짜리 아파트를 소유했늗네 공시가격이 9억이라면, 재산세 등으로 4~5억이나 아예 9억을 납부하게 만들면 된다. 그러면 아무도 부동산을 소유하려 하지 않을테고 오히려 팔아치우려고 난리가 날것이기에 부동산 상승을 막는것은 물론이고 폭락을 불러일으킬수도 있다.

그런데 그렇게 못하는 이유는 무엇일까?

1. 정치인들이 대부분 서울과 같은 가장 공시지가가 비싼 곳에 집을 가지고 있기 때문이다.

2. 위에 말한것처럼 세금에 대한 충격이 어마어마하게 나타날 것이고, 파산하는 사람이 수두룩하게 나타나는등 경제를 완전히 망칠것이기 때문이다. 부동산 관련 경제가 완전히 무너진다. 물류센터, 데이터센터, 제조공장, 신축주택, SOC투자 등 모든것이 힘들어진다.

부동산 관련 경제를 완전히 망가트릴 생각이 아니라면 세금을 많이 책정하거나 하는것에도 한계가 있을수밖에 없기 때문에 세금과 규제만으로 부동산 가격 상승을 잡겠다라는 말이 믿음이 잘 가지 않는 것이다.

국토부 장관 경질로 부동산 정책이 실패했음이 드러난 것과 관련되서는 이쯤에서 끝내고, 이제 가격 거품에 대해서 알아보자. 가격거품은 일본 부동산 폭락 글에서 지적했듯 부동산 가격 하락을 불러일으킬 수 있는 요소 중 하나다.

과연 2020년 말이 다끝나가는 시점에서 한국 부동산(특히 한강을 중심으로 한 수도권)은 어떠한 수준일까? 뭐 애초에 가격 거품이라는게 누구도 볼 수 없어서 거품이라고도 하지만, 그래도 조심스럽게 예측해보자.

아래의 기사를 보고 말해보자.

(영혼까지 끌어 모아서 집을 샀다는 '영끌'이라는 말이 최근 많이 보인다)

물론 주택담보대출을 막아버리자 신용대출만으로도 집을 샀다는 말이 나오기도 하는등 '아직 영끌 수준 아니다'라고 볼 수도 있을거 같기도 하다.

그러나 어찌됐든 '주택담보대출 + 신용대출 + 마이너스 통장 + 기존 저축 + @(가족 등에게 빌린돈)'식으로 영끌을 통해 집을 사는 사람들이 나타나고 있다는 것은, 시중에 부동산 가격으로 흘러들어갈 돈이 점점 말라가고 있음을 보여준다. 저렇게 모든 힘을 끌어모아 부동산을 사는 사람까지 나타난다는 것은 이제 웬만큼 들어온 돈들이 거의다 들어온 것이 아닐까 싶다.

이것만으로 끝이 아니긴 하다. 2018년에 쓴 글에서도 말한것처럼 인구구조가 매우 기형적으로 수도권 중심으로 사람들이 계속 몰리기에 추가적으로 지방에서 자금을 가지고 오는 수요가 계속 나타날 것이기 때문이다.

그렇다면 소득적인 부분을 살펴보자. 최근 몇년간의 부동산 가격 상승을 따라갈 수준의 소득 상승이 나타났는가? 전국적으로는 20~30%라는 말이 있지만, 그것만 해도 소득 상승분 보다는 많다고 생각된다. 서울이나 경기만 따지면 당연히 그보다 높을 것이다. 사실 현정권이 출범되고 2~3배가 되었다는 지역들이 수도 없이 많다. 그에 반해 우리나라의 경제성장률은 2017년 이후 2.5% 안팎이다. 즉, 이에 비춰볼때 소득 상승률도 잘 쳐줘봤자 그 동안 10%나 상승했을까?...

2008~2016년까지 부동산 가격이 조금씩 하락하거나 조금밖에 안 올랐던 것을 가정하더라도 이제는 가격상승률이 그때 상승한 소득상승분도 충분히 다 따라잡고 넘어서고 있다.

영원히 계속해서 가격이 상승하는 자산이란 있을 수 없다. 부동산도 분명히 장기적으로 상승한 모습을 보였지만 하락한 시기도 있다.

앞서 쓴 글처럼 2017년초에도, 2018년 중간까지도 개인적으로는 수도권 부동산 가격이 하락할 것이라 생각하지 않았다. 인구론을 사용해 폭락을 외친 사람은 중요 누락변수들이 존재해 헛소리라 생각했고, 2018년 규제와 세금은 수요가 계속 증가하는 수도권에서 공급을 줄이기 때문에 하락이 힘들것이라 생각했다. 분양가 상한제 등도 한몫 했다. 그때까지 그다지 거품이 있을것이란 생각도 들지 않았다.

→ 분양가 상한제 뜻과 문제점 및 장단점

주택보급률이 이미 100%를 한참 넘었다지만, 그건 전국적인 것이고 수도권만 따지면 아직 100%를 간당간당한 수준인데다 1인가구 등이 증가하고 있으며 지방에서 계속 올라와 수요가 지속적으로 증가하는 상황에서 규제와 세금으로 공급이 늘어날 것처럼 보이지 않았기 때문이다.

2020년 12월부터는 생각이 좀 바뀔거 같다. 일단 '영끌+소득대비 높은 상승'을 기준으로 보면 거품이 생겨가고 있다.

결국엔 경제의 가장 기초이자 기본인 수요 공급, 그리고 가격 거품이 우선이다. 인구론은 부차적일 뿐이다. 이는 수요공급에 조금 영향을 주는 것 뿐이지 근본적인 수요공급과는 거리가 있기 때문이다. 나라 전체 인구가 줄어도 수도권 인구가 늘어난다면 수도권 수요는 늘어나는 것이기 때문이다.

그런데 김현미 장관은 최근 '빵'과 관련된 이야기를 하면서 공급에 대한 암시의 말을 내뱉었다(욕을 먹긴 했지만 현 정권이 공급 증대에 대한 생각이 나타나고 있다고 볼 수도 있다). 거기다가 부동산 수장이 교체된다. 공급 무시 정책에서 본격적으로 증대 정책으로 돌아설 가능성이 존재한다. 공공임대는 물론이고 규제를 풀고 세금을 낮춰 전체적인 부동산 공급을 증가시킬 가능성이 있다.

자산(부동산) 가격 거품이 사라지는 대표적인 원인들을 꼽으라면 다음과 같을 수 있을텐데,

1. 공급의 증가

2. 수요의 한계 및 감소(이전)

3. 기준금리 상승

가격 거품이 없는 상황이라면야 하락해도 크게 떨어지지 않을테고, 아니면 정체된 수준으로 지속될 수도 있겠지만 거품이 낀 상태라면 위와 같은 상황이 오면 십중십 가격이 크게 하락한다.

만약 공급이 증가하지 않고, 금리가 유지되는 상황이 지속된다면 거품이고 뭐고 계속 가격이 상승하다가 수요가 최후의 최후까지 남아있지 않은 상황에서 터질 것이다. 즉, 가격상승이 한참 더 될 수 있다. 끝은 2008년 금융위기때처럼 큰 폭의 하락으로 돌아오겠지만.

줄줄이 쓰다보니 좀 두서 없어진 느낌도 들지만 결론을 말하자면,

지금 수도권 부동산은 가격 거품 있다. 외국인 수요 등 다른 누락변수도 있을 수 있겠지만 근본적인 수요라고 할 수 있는 내국인이 '영끌'이라는 행위를 할 정도의 행위가 나타났다. 즉, 가격 상승이 올라올 만큼 올라왔다. 지금부터 더 올라가는 건 거품이 커져가는 것이라 본다.

거품은 무언가가 도화선이 될 신호가 나타나면 즉각 멈추거나 꺼지기 시작한다. 공급이 대폭 증가하거나, 수요가 한계에 다다르거나, 혹은 다른곳으로 이전되는 등으로 감소하거나, 금리가 상승하는것 등에 의해서다. 그러나 제대로 된 것이 보이지 않으면 수요 한계에 도달 할 때까지 가다가 한번에 터질 것이다.

몇 달 전까지 가격이 도저히 떨어질 것처럼 안보이고 사재기까지 진행되던 마스크 가격이 갑자기 폭락한 것을 생각해봐도 알 수 있다. 국내 공장이 늘어나면서 공급이 대폭 늘고, 바로 옆 중국에서 조금 잠잠해지면서 마스크가 수입되기 시작하며 공급이 늘어나자 빠르게 가격이 내려갔다. 마스크 가격에 심한 거품이 있었던 까닭이다.

뭐... 부동산 시장을 완전 무너트릴 생각으로 앞서 말한 것처럼 부동산세를 더 강력하게 올리는 방법도 있긴 하다. 조세전가를 하더라도 앞서말한것처럼 재산세가 공시지가의 50% 정도되면 전가하는게 불가능한 수준일 것이기에 부동산 시장을 죽여(!)버릴 수 있다. 실질적으로 10~20%만 되도 가능하지 않을까. 거품이고 뭐고 그냥 시장이 죽으면서 거품도 사라진다.

잘못된 판단에서 비롯된 잘못된 정책으로 거품을 만들고... 잘못된 방법으로 다시 무너트린다라... 신선할것 같긴 하다.