상업용 부동산 기본 투자전략 4가지

전반적인 투자전략을 점검하고 시나리오를 구성하면 이전보다 나은 결과를 얻어낼 확률이 높다. 이는 자신이 직접적으로 진행하는 것 뿐만 아니라 'REITs'와 같이 부동산투자 전문 펀드 등에 투자할 때도 눈여겨 보아야 할 사항이다. 펀드가 어떠한 전략을 위주로 삼는지, 그리고 자신들의 방식을 꾸준히 잘 사용해왔는지를 점검하면서 자신에게 맞는 리스크와 수익을 가진 곳을 찾을 수 있다.

 

기본적으로 상업용 부동산에 투자하는 전략은 4가지로 분류된다.

 

1. Core 전략

 

최대한 안정적인 수익률을 노리는 방법이다.

 

좋은 입지를 가지고 있고, 건물 상태가 매우 좋으며(신축 등), 장기간 안정적으로 임대료를 지불해 줄 수 있는 우량한 임차인들이 넓은 범위를 빌려쓰고 있는 경우다.

 

이렇게 모든 부분에 있어서 최상의 조건을 가진 경우에는 당연히 부동산의 가격이 매우 높게 형성될 것이고, 투자자금 대비 임대수익률의 하락을 불러일으켜 결과적으로 기대수익률이 낮아진다.

 

2. Core Plus 전략

 

위의 코어 전략에서 한 두가지가 결함된 곳에 투자하는 것을 말한다. 입지도 좋고 건물도 깨끗한 신축이지만 최근 임차인이 대부분 나가버린 상황이라거나, 입지가 별로고 건물도 꽤 낡았지만 내부에 우량한 임차인이 들어와 있는 곳을 골라 매입하는 것이다.

 

이 방법은 문제가 되는 부분을 해결하면 앞선 코어 전략보다 높은 수익률을 얻어낼 수 있겠지만, 문제가 되는 부분을 제대로 해결하지 못하면 장기적으로 더 안 좋은 상황이 발생한다.

 

임차인이 계속 들어오지 않으면 차입금에 대한 이자와 세금만 내면서 손실만 발생할 수 있고, 입지와 건물이 별로인 경우 이후 임차인이 나가버릴 경우 그 자리를 대신할 사람을 구하기가 어려울 수 있다. 혹은 이를 알고 있는 임차인이 임대료를 낮춰달라고 요구하면 거절하기가 쉽지 않다.

 

즉, 여러 불안요소가 발생하면 원래 생각했던 수익률보다 훨씬 낮은 결과가 나타날 수 있기에 코어 전략보다 더 높은 전문성을 필요로 한다.

 

3. Value-Added 전략

 

낡거나 공간 활용등을 제대로 하지 못하고 있는 건물을 매입해 리모델링과 공간재배치 등을 통해서 부동산의 수익가치를 증대시키는 전략이다.

 

예를 들어 큰 효용성이 없어보이는 1층 사무실을 커피전문점 등으로 바꾸는 방법이라던가, 넓게 퍼져 있는 공간을 잘게 나누거나 혹은 반대로 나누어져 있던 공간을 합쳐서 사용하도록 만드는 것이다. 부동산 주변 환경 및 상권조사 능력은 물론이고 리모델링과 공간활용 등 부동산의 다양한 방면에 대한 전문성이 필요한 전략이다.

 

기본적으로 추가적으로 소모되는 자금 액수도 꽤 될 것으로 예상되기에 코어 플러스보다 더 다양한 분야의 전문성과 자금력이 필요하다.

 

전략을 잘 이행하면 코어 플러스보다 더 높은 수익률을 얻을 것으로 기대되지만, 그렇지 않을 경우 큰 손해가 발생할 것이다.

 

4. Opportunistic 전략

 

저평가 되었다고 생각되는 부동산을 매입한 뒤 제가치를 찾을때까지 기다리거나 혹은 제가치를 찾을 수 있도록 리모델링 등을 통해서 건물의 가치를 높인 뒤 매각한다. 혹은 아예 건물을 허물고 새롭게 짓는 부동산 개발사업을 시행한 뒤 임대를 주거나 매각을 진행한다.

 

일반적으로 입지가 좋고 건물의 상태 및 임차인 등이 양호하다면 저평가 될 가능성이 별로 없다. 즉, 오퍼튜니스틱 전략은 여러가지 조건이 좋지 않고 그로 인해 공실률이 높거나, 점차 높아지고 있는 경우가 대부분이다. 거기다가 허물고 새로짓는 개발사업과 같은 경우 시간도 타 전략에 비해 많이들어간다.

 

위험이 상당하기에 높은 전문성으로 입지의 가치와 그 자리에 어울리는 건물이 무엇인지를 정확하게 파악할 수 있는 능력을 필요로 한다. 성공하면 가장 높은 수익률로 돌아오지만, 그렇지 못할 경우 큰 손해가 발생할 수 있는 전략인 것이다.

 

 

1번 코어 전략 같은 경우를 일반적으로 무위험~저위험 수준의 투자,

2번 코어 플러스는 저위험~중위험,

3번 밸류애드는 중위험,

4번 오퍼튜니스틱은 고위험 전략으로 본다.

 

위험이 높은 곳일수록 수익이 크게 날 수도 있지만, 손해가 크게 발생할 수도 있기에 이를 감안하여 결정해야 한다.