미국 신규 주택 착공 호수 추이와 경기

착공이란 시 등에서 인허가를 받은 후 공사에 들어간 상태를 말한다. 착공이후 보통 2~3년이 지나면 공사가 완료된 준공 상태가 되고, 분양이 시작된다.

 

신규 주택 착공의 경우 수요보다 공급이 부족해 집 값 상승률이 높아 질 경우, 경기가 회복 되고 있거나 호황에 들어섰을 때, 금리가 낮게 유지되고 있을 때 늘어나는 경우가 많다.

 

새로 건물을 짓는 공사가 시작되면 철강, 콘크리트, 시멘트, 유리, 각종 공사기계 등의 수요가 늘고 인력의 수요도 늘어나면서 국가 경제에 활력을 불어넣는다. 또한 분양을 통해 새 집에 들어간 사람들은 새로운 가구, 새로운 가전 및 주방용품으로 바꾸는 경향이 있어 전체적으로 소비가 늘어난다.

 

이런 것이 기폭제가 되어 침체된 경기를 회복시키거나 확장세에 들어간 것을 더욱 빠른 확장세로 만들어주기도 하기에 주택 경기는 전체 경제에 큰 영향을 주는데, 이런 주택 경기의 앞으로의 2~3년 뒤 상황을 판단할 수 있는 것 중 하나가 신규주택 착공이다.

 

워렌 버핏이 2011년 주택 경기와 관련되서 한 말을 보자.

 

"주택 경기는 회복 될 것입니다. 장기적으로 주택 수는 가구 수를 따라갈 수 밖에 없습니다. 허나 2008년 이전에는 가구 수보다 주택 수가 더 많아지면서 생긴 거품이 결국 터지면서 경제를 통째로 흔들어놓았습니다. ··· 그러나 끔찍했던 수급 상황이 이제는 역전되었습니다. 지금은 주택 수보다 가구 수가 매일 더 증가하고 있습니다. ··· 현재 주택 건축 착공은 연 60만 건이어서 가구 증가 수보다 훨씬 적으므로, 이제는 주택 구입이나 임차가 증가하면서 과거의 주택 공급 과잉 상태가 빠른 속도로 해소되고 있습니다."

- 워런 버핏 바이블 中

 

경기 확장에 따른 과도한 자신감으로 대량으로 공급된 것이 거품으로 연결되었다가 거품이 터지면서 반대로 이제는 침체된 경기로 수요보다 공급이 줄어들어든 상태가 되었다는 뜻이다. 초과수요를 결국 가격상승을 불러와 다시 공급이 늘면서 주택 경기가 회복된다.

 

다음은 세인트루이스 연방 준비 은행(Federal Reserve Bank of St.Louis)에서 제공하는 경제와 관련된 데이터(Economic Data)다. 흔히 FRED라고 불리는 곳이다.

 

(단위는 1천이며, 음영으로 표시된 부분은 경기 침체나 후퇴기다)

 

미국 신규 주택 착공을 살펴보면 음영의 길이가 길게 나타난 '큰 경제 위기'의 경우 대부분 주택 착공 건수가 기존 보다 크게 증가한 이후에 나타난 것을 알 수 있다. 반면 2008년 후 대폭 감소한 공급의 영향인지 현재 아주 긴 경기확장세가 지속되고 있는 모습이다.

 

그렇다면 3억이 넘어가는(2019년 유엔 기준 3억 2909만 3110명) 미국 인구의 알맞은 주택 착공은 어느 정도일까?

 

그린헤이븐 어소시에이츠(Greenhaven Associates)라는 투자회사를 이끌고 있는 에드가 와첸하임은 그가 쓴 '보통의 주식, 보통의 상식'이라는 책에서 여러 미국 주택과 관련된 통계지표와 전문가들과의 대화 등을 거친 다음 미국의 인구 증가 추세 등을 고려해 다음과 같은 결론을 내놓았다.

 

"인구 증가분 등을 고려해 매년 신규로 필요한 정도가 120만 호, 낡아서 철거해야 할 건물을 철거하고 새로 짓는데 필요한 정도가 30만 호 정도가 필요할 것이다."

 

위의 결론이 신뢰할만하다고 가정하면, 합계 주택 착공이 매년 150만 이하로 몇 년 지속되면 앞으로 초과 수요 상태가 올 것이고, 150만 이상이라면 앞으로 초과 공급 사태가 올 것이란 뜻이다.

 

물론 위의 결론이 100% 맞다고는 할 수 없을 것이며, 맞더라도 앞으로 인구 증가 상황 등이 바뀌게 될 수도 있음을 고려하고 있어야 한다.

 

그러나 아직까지도 미국의 신규 주택 착공의 경우 공급이 매우 조심스럽게 증가하는 모습으로, 이전 공급에 비해서는 여전히 적어보이는데다 150만 호에도 미치지 못하는 모습이다. 즉, 미국 주택 경기는 앞으로도 지속적으로 확장세를 이어갈 확률이 높을 것이다. 2~3년 뒤에도 초과수요 상태일 것이기 때문이다.

 

변수는 연방준비제도의 기준금리다. 얼마전까지 빠르게 높아진 금리가 지속된다면 아무리 초과수요라도 건설경기에 큰 부담을 줄 수 있다. 하지만 이 부분에 대한 속도조절을 하겠다는 말들이 나오고 있는 것으로 보아 이전처럼 빠르게 높일 가능성은 낮아 보인다.