토지의 자연적 특성

일반적으로 말하는 토지의 특성은 선천적으로 토지에 있는 자연적 특성을 말하며, 변하지 않고 계속해서 유지되는 5가지로 구분된다.

 

1. 부동성

 

토지의 위치는 물리적으로 완전히 고정되어 있다. 설사 땅의 흙으 파서 다른 곳으로 옮긴다고 해서 그 토지가 위치하고 있는 절대적인 위치의 고정성은 바꿀 수는 없다. A라는 토지는 A라는 그 위치 자체에 고정되어 있어서 도저히 이동시킬 수 없는 것이다.

 

동산의 경우 다른 곳으로 이동시킬 수 없지만 부동산은 다른 곳으로 이동시킬 수 없다고 말하는 것은 토지의 특성인 부동성에 때문이며, 부동성으로 인해 그곳의 주인을 특정짓기 쉬워서 '등기'와 같은 공시제도가 만들어졌다고 할 수 있으며, 공법 등 제도적으로 규율하기도 타 재화에 비해서 쉽다고 할 수 있다. 또한 이동시킬 수 없는 특성으로 은행과 같은 금융기관은 담보로 용이해 저당 대출이 활발히 이뤄진다.

 

부동산의 가격이 특정지역에서만 가파르게 상승하는 현상이 발생하는 것도 다른 지역으로 옮길 수 없는 토지의 부동성 때문에 발생한다고 할 수 있으며 다른 재화와 달리 '입지'의 좋고 나쁨을 따지게 된다. 위치가 변화하지 않기에 주변의 환경에 필연적으로 영향을 받을 수 밖에 없으며, 좋은 입지를 가지고 있으면 정의 외부효과를 받는 긍정적인 상황이 발생하지만, 나쁜 입지를 가지면 부의 외부효과를 받을 수도 있다. 이렇게 특정지역마다 다른 특성을 가지게 만드는 부동성 때문에 필연적으로 각 지역마다 시장이 따로 형성되며, 각 지역을 따로 분석하는 지역분석이 필수적이다.

 

2. 부증성

 

토지는 물리적으로 그 절대량을 늘리는 방법이 존재하지 않는 재화이다. 즉, 맨 처음에 자연적으로 주어진 것에서 더 이상 늘어나는 방법은 존재하지 않는 완전한 유한성을 지닌 재화이다. 이 유한성으로 다른 재화는 공급곡선이 우상향하지만, 토지의 물리적 공급곡선은 완전히 비탄력적인 수직선의 모습을 나타내게 된다.

 

간척사업 등을 통해서 늘어난 면적은 토지가 증가한 것이 아니라 기존에 있던 용도가 전환 된 형태일 뿐, 토지가 늘어났다고 볼 수는 없다.

 

근본적으로 늘어날 수는 없는 특성으로 희소한 재화라고 할 수 있으며, 장기적으로 가격 상승을 불러일으키며, '공적인 사용'의 중요성이 강조되는 토지공개념의 근거가 되어 많은 법적 규제가 발생한다. 또한 사람들이 많이 몰리는 도심지역과 같은 경우 토지이용의 집약화를 불러일으키며, 지대를 발생시키고, 많은 토지 문제의 원인으로 작용한다.

 

3. 영속성

 

현재 우리가 사용하는 토지도 결국 앞선 세대의 누군가가 사용한 것이다. 다른 재화는 오랜세월 사용하면 마모되는 등 감가가 진행되어 결국 소멸하지만, 토지는 아무리 오랜 세월이 지나도 소멸하지 않고 영원히 그자리에 존재하게 되는데 이를 영속성이라고 한다.

 

영속성으로 토지생산 되는 것이 아니라 기존에 존재하던 그대로 계속있는 것이므로 '생산원가'가 근본적으로 없다고 할 수 있으므로 원가법으로 감정평가를 할 수는 없다.

 

뛰어난 보존력은 장기투자에 대한 욕구를 불러일으켜 투자 및 투기의 대상이 되게 하며, 지속적으로 임대 등을 통한 이용 및 사용 이익을 얻을 수 있는데다 시세 상승시 판매를 통한 자본이익도 얻을 수 있다. 즉, 매매시 교환가치 뿐 아니라 사용 수익도 고려하게 된다.

 

4. 개별성

 

모든 토지는 다르다는 것을 뜻한다. 비슷할 수는 있지만 이 세상에 완벽하게 일치하는 토지는 존재하지 않는다. 각각 1필지의 토지마다 그에 따른 특성이 존재하는데, 이를 토지의 개별성이라고 한다.

 

개별성으로 인해 부동산은 모두 조금씩 다르므로 일물일가의 법칙이 성립하지 않으며 개개별로 가격이 책정되며, 부동산시장의 정보를 탐색하기 위해서는 많은 비용이 필요하게 된다.

 

'발로 많이 뛰면 뛸수록 더 유리하다'라는 말이 부동산시장에 존재하는 이유는 그 어떤 재화보다 개별성이 강하게 작용하기 때문이다.

 

부동산에 경제이론의 체계적이고 단일한 모델의 적용이 어려운 이유 역시 각각의 부동산이 모두 다른 특성을 지닌 개별성이 존재하기 때문이다.

 

5. 인접성

 

토지는 다른 토지와 모두 연결되어 있기에 반드시 주변 토지와 상호 연관되어 영향을 주게 되는데 이런 특성을 토지의 인접성이라고 한다.

 

긍정적 외부효과를 발생시킬 수 있는 것을 주위에 유치하려는 핌피현상과 부정적 외부효과를 발생시킬 수 있는 것을 주위에 유치하지 않으려는 님비현상을 강화시키는 등, 부동성과 함께 토지의 외부효과가 강력하게 나타나는 이유를 설명해준다.

 

인접성으로 인해 부동산의 감정평가는 주변 지역을 함께 분석할 필요가 있으며, 국가가 주변지역을 개발하면서 발생하는 개발이익 환수의 근거가 된다.