나지 건부지 공지 개념 비교

1. 나지

 

주거용, 상업용, 공업용으로 이용가능하게 개발이 되어 있는 토지를 택지라고 하는데, 이 택지에 아직까지 아무런 건물이 지어지지 않은 땅을 나지라고 한다. 즉, 토지에 아직 아무런 정착물 등의 건물이 들어서지 않았으며 토지의 사용과 수익에 제한을 가하는 사법상 권리가 설정되어 있지 않은 땅이다. 따라서 농업용으로만 사용가능하게 설정된 농지 같은 경우에는 나지에 해당할 수 없다.

 

토지가 이용하기 좋은 형태로 잘 갖춰져 있는데다가(택지형태), 아무런 권리에 제한을 가하는 법적인 제한도 없으므로 누구든지 이 토지를 자신이 가장 원하는 형태로 사용할 수 있다. 즉, 활용도가 아주 높은 토지에 해당한다. 땅을 소유한 사람은 그 토지의 위치 등을 따져 가장 유용한 방법을 찾아 사용할 것이다. 이렇게 가장 유용한 방법을 이용해 최고의 가치를 창출 할 수 있는 것을 '최유효이용'이 가능하다고 하며, 최유효이용이 가능하기에 나지는 원하는 사람이 많아 거래도 잘 되고, 일반적으로 건부지 같은 것보다 가격도 높게 평가받는다.

 

2. 건부지

 

나지와 달리 건물이 들어서 있는 땅을 건부지라고 한다.

 

이미 건물이 들어서 있으므로 토지를 매입하는 사람이 자신이 원하는 형태로 토지를 사용하려면, 즉 '최유효이용'을 실행하려면 여러가지로 처리해야 할 사안들이 많다.

 

토지활용을 함에 있어 나지보다 떨어지는 상태가 토지가격에도 영향을 주면서 일반적으로 건부지는 나지보다 가격도 낮게 평가된다.

 

그러나 건부지가 나지보다 더 높게 평가받게 되는 경우가 있는데, 그 땅에 토지이용규제등이 강력하게 작용하면서 건물의 건설등이 불가능하게 될 경우에는 건부지가 오히려 나지보다 더 높은 평가를 받게 되는 역전 현상이 발생한다.

 

왜냐하면 토지이용규제로 인해 나지에는 건물을 새롭게 짓거나, 기타 정착물등을 설치할 수 없게되었지만 건부지에는 건물이 그대로 존재하기 때문이다. 토지이용규제를 하더라도 건부지에 기존부터 존재하던 건물을 철거하라고는 하지 않으므로 건부지에는 여전히 건물이 존재하게 되고, 그 건물을 활용할 수 있게 되기에 나지보다 높게 평가받는 것이다.

 

기존에 지어놓은 건물의 내부구조를 바꾼다든지, 기존에 존재하던 형태 그대로 그 자리에 새로운 형태로 건물을 짓는 것 등이 가능하게 되면서 함께 규제가 이뤄진 주변 나지 등은 그냥 빈 땅으로 남는 것에 비해 건부지는 더 다양하게 활용이 가능해진 덕이다.

 

3. 공지

 

각각의 땅에는 모두 일정한 '건폐율'이 적용된다. 지상 바닥면적에 일정한 %만큼만 건물을 지을 수 있게 해놓은 것인데, 이 규정으로 건축물을 지을 수 없어 그냥 비어 놓아야만 하는 부분들을 공지라고 한다.

 

건폐율이 높아지면 더 많은 바닥면적을 차지하도록 건물을 지을 수 있게 되면서 공지는 줄어들고, 반대의 경우 공지는 늘어나게 된다.

 

공지가 줄어들면 건물등을 건축하기에는 좋겠지만, 너무 빽빽하게 계속 들어선 건물들은 미관상으로나 생활상으로 안 좋은 영향을 줄 수 있다.