협의의 부동산 개념

법률적인 개념에서 접근하여 '민법'에서 정해놓은 대로 접근해 부동산을 보는 것을 '협의의 부동산'이라고 한다.

 

민법 제99조 1항 - 토지 및 그 정착물은 부동산이다

 

민법 제99조 2항 - 부동산 이외의 물건은 동산이다.

 

이에 따라 다음과 같이 토지와 그 정착물들은 (협의의)부동산에 해당하게 되고, 그 외의 물건들은 모두 동산으로 취급하게 된다.

 

▶ 토지

 

지표를 일정한 범위로 나누어 구분한 뒤, 구분한 토지들을 '필지'라고 부른다. 일정한 범위로 구분된 토지 1개당 1필지가 되는 것이다. 각각의 필지에는 모두 개별적으로 지번이 붙게 되고, 이를 지적공부(토지대장 등)와 등기에 등록하게 된다.

 

토지의 권리는 지표면에 대해서만 작용하는 것이 아니라 일정한 범위안에서 지표의 상하 모두에 적용된다. 즉, 토지의 권리에는 지상권뿐만 아니라 공중권과 지하권이 모두 작용한다.

 

'민법 제212조 - 토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다'

 

해수면과 접하고 있는 토지는 최고 만조시를 표준으로 구획을 지정한다.

 

▶ 정착물

 

1. 토지와 부착되어 있으며, 부착된 것이 쉽게 분리되지 않아 다른 곳으로 이동시키는 것이 어렵고, 일회성이 아니라 계속적으로 부착되어 사용되는 것으로 사회통념상 인정받은 물건들은 토지의 정착물이다. 원래부터 땅에 자라고 있던 일반적 나무 등 수목과 다년생식물, 교량, 구거(인공적 수로 등) 등은 정착물로 토지의 일부로 본다. 즉, 타인에게 토지가 권리가 넘어가면 함께 타인에게 권리가 넘어간다.

 

그러나 토지에 부착되어 있는 정착물이더라도 토지와 따로 구분해 독립된 물건들로 보는 것들이 있다. 등기된 건물과 입목, 명인방법(줄을 둘러 푯말을 세우는 등 내것이라는 표시가 된 것)을 갖춘 수목, 정당하게 재배된 농작물 등은 독립된 정착물로 보고 토지와 구분하고 공시할 경우 따로하게 된다. 즉, 토지에 부착된 정착물로 협의의 부동산에 해당하지만, 거래는 따로 독립적으로 행해지는 것이다.

 

계속 부착된 상태가 아니거나 그렇게 부착해둘 것이 아닌 것들. 이동이 가능한 것들은 애초에 정착물로 취급하지 않는다. 따라서 가식(임시로 심은 것) 중인 수목은 조만간 떼어낼 목적이므로 정착물이 아니다. 컨테이너박스나 판잣집, 헐어버린 건물과 경작을 통해 수확이 끝난 수확물도 정착물로 볼 수 없다. 즉, 동산으로 취급한다.

 

 

2. 건물에 부착된 설비(fixture라고 한다)도 건축물의 정착물로 볼 수 있는데, 여러 판단기준에 따라 정착물로 판단하게 된다.

 

1) 부착된 방법

 

설비 제거시 건물에 물리적, 기능적으로 손상이 생긴다면 그 설비는 부동산 정착물이 된다. 즉, 부동산으로 생각하고 부동산인 건물이 거래될 경우 일체로 함께 권리가 이동한다. 이때 손상은 물리적, 기능적 손상 둘 중 한 가지만 해당해도 인정된다.

 

2) 설치한 대상

 

임시로 살고 있는 임차인이 설치한 것은 그 부동산의 정착물로 인정하지 않는다. 토지에서도 임시로 가식한 수목이 인정받지 못했듯, 임차인도 기간이 끝나면 곧 떠난다. 즉, '임시'로 건축물에 부착된 것이므로 정착물로 취급하지 않는 것이다. 즉, 동산이 되므로 부동산이 거래될 때 함께 권리가 넘어가지 않는다.

 

매매시, 부착된 정착물인지 애매할 경우에는 일단 정착물로 간주된다. 즉, 매도인이 설치했더라도 소유권이 매수인에게 넘어간다. 그러나 따로 '어떤 물건은 거래에 포함되지 않는다' 등을 명확하게 했다면 독립된 것으로 보고 거래를 따로할 수 있다.

 

3) 설치한 의도

 

건물의 가치향상을 위해 임대인이 설치한 것(붙박이 에어컨 등)은 정착물로 보지만, 그런 가치향상이 아니라 자신의 편의만을 위해 임차인이 설치한 것은 정착물이 되지 않는다.

 

4) 성격과 용도

 

그 부동산을 위해 특별한 용도를 가지고 설치했거나 주문제작한 것은 정착물이 된다. 방범창, 종교적인 건물일 경우 그 건물에 어울리는 책상 등이 해당한다.