11.3 부동산 전매제한에 대한 경제적 관점

11월 3일 정부에서 꽤 강력한 부동산 대책을 내놓았다. 청약조건 강화와 전매제한 등인데 가장 강력한 대책은 역시 서로간 분양권 매매를 제한한 전매제한 조치다. 지금은 몇몇 지역에 한해서 시행하고 있지만 이 것이 더 넓어질수도 있고, 현재 내놓은 조치도 1단계일 뿐 더 강력한 조치를 할 수도 있다는 것을 피력하면서 투기수요를 막기 시작했다.

 

이 대책에 대해서 몇몇 사람들은 이렇게 말한다. '그냥 전국 전부에 평생 분양권 전매제한을 걸어라. 그러면 투기가 싹 사라지지 않냐?'

 

그럴듯한 의견이다. 특히나 인간이 살아가는 필수 3가지 요소인 '의식주'의 하나를 구성하는 부동산이 투기 때문에 가격이 올라가면 실거주자들이 힘들어질 수 있기에 더더욱 안성맞춤인 듯 보인다.

 

그러나 경제학점 수요/공급 관점에서 한 번 생각해보자. 경제학의 기초 중에 기초는 '수요는 가격에 반비례하고, 공급은 가격에 비례한다' 이다. 이는 그냥 상식적으로 생각해보아도 바로 이해가 되는 부분이다. 특정 물건의 가격이 올라가면 당연히 이전보다 사려는 사람이 적어질 수밖에 없다. 반대로 공급자는? 1개 팔아서 100원 벌 수 있던 제품의 가격이 올라가고 있어서 이전과 비슷한 비용으로 제품을 생산했는데 이제 105원에 팔 수 있다면? 당연히 생산량을 늘려서 더 많이 팔기위해 노력할 것이다. 그렇게 생산량이 늘거나 수요가 줄면서 다시 가격은 균형 가격으로 돌아간다는 것이 경제의 기초다.

 

이 기초를 부동산시장에 적용시켜보자. 한 가지 주의할 점은 부동산의 경우 일반적인 수요/공급 이론을 적용시키기 힘들다는 것이다. 왜냐하면 건물 같은 경우에 다른 어떤 물건들보다 만들어내는 시간, 즉 새로 건물을 지을려면 시간이 많이 들어간다는 것이다. 즉, 부동산의 경우 '공급'에 대해서 단기적, 장기적 시각의 두 가지 관점에서 구별해서 보아야 할 필요가 있다.

 

먼저 단기적 시각이다. 단기간에는 부동산 공급은 거의 일정하게 고정된 것이나 마찬가지로 보면 된다. 그러나 수요는 그렇지 않다. 수요는 자기 맘대로 줄어들 수도 있고, 늘어날 수도 있다. 따라서 수요가 줄어들면 가격이 떨어지고, 늘어나면 가격이 올라갈 것이다. 지금은 이런 상황이 지속적으로 이어져온 상황이다. 그리고 그 동안 이런 상황에 대해서 정부가 거의 수수방관하다시피하면서 꽤나 장기간 이어져온 상황이다.

 

장기적으로 이어져왔다는 것은 무엇을 의미할까? 가격이 올라온 것을 보고 수많은 시행사와 시공사들이  '지금 건물을 지어서 팔아치워야 한다!' 라는 생각을 했을 것이 분명하다. 즉 힘을 합쳐서 건물을 열심히 찍어내기 시작한 것이 슬슬 하나 둘 완성되면서 이제 시장에 풀려나오고 있고, 앞으로 더 많은 물량들이 풀려나올 것이라는 말이 계속 나오고 있는 상황이다. 그 시기가 언제가 될 진 알 수 없지만, 장기적으로 결국 공급이 생겨서 시장에 풀려나왔다는 소리이고, 공급이 많아졌다는 것은 가격이 하락할 가능성이 커지고 있다는 뜻이다.

 

한 마디로 지금은 가만히 내버려둬도 공급 증가로 차츰 균형가격으로 돌아가려는 압박감이 생겨날 수밖에 없는 상황이라는 것이다. 이제와서 각종 대책을 발표한 것은 그런 시기를 조금 앞당기기 위한 것 정도밖에 되지 않는다. 즉, 이미 공급이 많이 이루어져 있는 상태이고 앞으로 나올 공급도 많이 확보가 되어 있는 상태이기 때문에 지금 전매제한 조치 등은 시장에 '부작용'을 별로 주지 않는다는 판단에서 했을 것이란 뜻이다.

 

앞에서 부작용이라는 소리를 했는데 만약 진작에 전국에 전매제한 조치 등을 깔아놓았다면 어떻게 되었을까를 알아보면서 이에 대해서 더 살펴보자.

 

단기적으로 일단 살펴보자. 부동산 공급은 거의 고정되어 있다. 그런데 2008년~2009년 발생한 서브프라인 사태가 어느 정도 마무리 되기도 전에 2012년 남유럽 재정위기가 터졌다. 이렇게 4~5년도 안되서 경제위기가 연속적으로 터진 적은 거의 없다시피 한데 그런 상황이 나타나버렸다. 유가가 폭락했다. 전세계적인 소비와 투자 위축이 발생했다. 디플레이션 우려가 발생하자 각국 중앙은행은 기준금리를 낮추기 시작했고, 심지어 제로금리와 마이너스 금리까지 발생했다. 이 위기는 오래 유지된 유럽의 통합조차 무너트리며 그렉시트 및 브렉시트 등을 불렀고, 결국 브렉시트는 가결되어 현재까지 이 위기가 이어지고 있다는 것을 반증하고 있다.

 

쓰다보니 이야기가 길어졌는데 결론은 단기적으로 부동산 공급이 고정된 상태에서 디플레이션 우려가 발생하자 각국의 중앙은행들이 기준금리를 낮췄고, 이것이 부동산 수요를 증가시켰다는 것이다. 만약 이때 전국에 전매제한 조치를 해놨다고 해보자. 이럴 경우 단기적으로 수요는 증가하는데 가격은 별로 상승하지 않거나 아예 상승하지 않을 것이다. 어라? 좋은 것 아니냐고? 그러나 수요가 변동하면 가격이 바뀌고 이에따라 공급이 바뀌어서 균형가격으로 돌아간다는 개념에서 보자면 무언가 하나 나사가 빠져버린 상태가 된다.

 

그 빠져버린 나사가 부작용을 초래한다는 것이다.

 

이제 장기적으로 보자. 수요는 늘었지만 가격은 지속적으로 상승하지 않았다. 공급은 가격이 상승할 때 함께 상승한다고 하였는데, 가격이 일정했다면 결국 장기적으로도 부동산 공급은 거의 그대로라는 것이 된다. 찾는 사람은 점점 늘어났는데 공급이 없다면? 심지어 오래된 건물들은 철거되는 등 공급이 고정된 것도 아니고 줄어버렸다면?

 

이런 현상을 장기간 시간이 흐르면서 차츰 기존에 건물을 가지고 있던 사람들이 눈치채기 시작한다. 그리고 기존 건물에 대한 임대나 매매 가격을 대폭 올리기 시작한다. 이때 상승하는 가격은 일반적으로 전매제한을 하지 않아 단기간에 상승해오던 가격보다 훨씬 높다. 두배나 세배, 혹은 그 이상이 될지도 모른다. 그래도 못구해서 안 달인 사람들이 나타난다. 자연적으로 공급이 늘어났을 때보다 비용은 몇배를 지불했는데 새집도 아니고 헌집에 들어가야 하니 사회 전체적인 비용은 증가했는데 편익은 줄어드는 사태가 발생한다.

 

어쨌든 가격이 상승했으니 이때부터 공급이 늘어나 언젠간 해결이 될지도 모르나, 사회적으로 엄청난 혼란을 초래하게 된 현상은 국가적으로 어떤 사태가 발생할지 알 수 없게 만든다. 확실한 것은 기존에 단기간 가격이 상승한 것보다는 전체적으로 훨씬 큰 피해가 발생할 것이란 점이다. 특히 가장 위험한 부분은 갑자기 엄청나게 상승한 가격으로 말도 안될 정도로 공급물량이 엄청나게 상승하게 됨으로써 나타날 '초 거대 공급초과'현상이다. 갑작스런 가격 상승에 혼쭐이 났던 사회가 몇 년뒤 갑작스런 부동산 폭락을 다시 맞이한다면... 그리고 이를 공급하려던 건설업체들이 수익이 나지 않아 쓰러지고 부동산을 담보삼아 돈을 빌려준 은행들이 쓰러지기 시작한다면...

 

위와 같은 과정을 보고 있기 때문에 부동산 전매제한을 항시적으로, 그리고 전국적으로 마음대로 할 수가 없는 것이다. 이런 조치는 오랫동안, 그리고 넓게 해놓았을 수록 이후 다가올 부작용이라는 태풍이 커진다. 즉, 11.3의 국지적인 조치조차 이미 올해 및 내년에 나올 공급량이 충분해 초과 우려가 되었기에 겨우 발표 할 수 있었던 것에 불과하다.

 

전국적인 항시 전매제한 등은... 만약 하더라도 아주 짧게 끊어 쓸 생각을 해야지, 애초에 절대 장기적으로 시행 할 수는 없는 것이다. 자본주의 시장경제 체제하에서는.