부동산 경매의 장단점

부동산을 매수하는 것에는 통상 일반 매매와 경매를 통한 두 가지 방법이 있다. 일반 매매는 개인 간 혹은 공인중개사 등을 통해 거래하는 것을 말하고 경매는 법원을 통하는 방법이다.

 

법원을 통한 매수에는 어떤 장단점이 있을까?

 

★ 부동산 경매의 장점

 

1. 시세보다 저렴한 '가격'

 

가장 중요한 요소다. 다른 어떤 단점과 불편한 사항들이 존재하더라도 이거 하나만으로 모든 것들을 상쇄 시킬 수 있을 정도다. 그런데 간혹 보면 이 가장 큰 장점을 무시하는 경우가 종종 발생한다. 시세를 제대로 알아보지 알았거나, 계속해서 패찰을 해 지쳤거나, 사람들이 많이 몰리자 자신도 모르게 군중심리 등이 발동해서 매수가를 올려 입찰하는 것이다.

 

경매의 가장 큰 장점을 포기할 바엔 차라리 하지 않기를 권한다. 급매물보다 높은 값을 써낼바엔 차라리 중개사에 들러 급매물을 찾는게 낫다.

 

2. '중개 사고'가 생기지 않는다

 

권리관계에 특별한 문제가 없는 이상, 법원을 통한 경매는 소유권을 이전하는데 별 다른 중개 사고가 발생하지 않는다. 혹여나 각종 서류를 모두 봤는데도 없었던 문제가 발생하더라도 매각 불허가 신청을 통해 보증금을 돌려받고 끝낼 수 있다. 일반 매매도 보통 중개사를 통해하면 문제가 발생하지 않지만, 가끔씩 공인중개사들이 파악하지 못하는 문제가 발생할 수도 있다.

 

위와 문제가 발생할 수 있어 공인중개사 사무소를 운영하면 필수적으로 보험 등에 가입해 피해의 일정액까지 보장 될 수 있도록 하고 있다.

 

★ 부동산 경매의 단점

 

1. 권리분석

 

일반 매매를 통할 경우 보통 공인중개사 등을 통해 부동산을 매매하게 되는데, 중개사들이 권리관계를 분석해준다. 반면에 경매의 경우 스스로 권리관계를 분석해야 하는데, 이 부분에 대해서 공부하는데 어려움을 느끼는 사람들이 있다.

 

유료경매사이트나, 다른 사람의 도움을 받을 수도 있지만, 그렇게 되면 가장 큰 장점인 가격 부문에서 손해를 본다는 점도 고려해야 한다. 또한 도움 받은 내용이 확실한지 스스로 판단을 못해 손해를 보더라도 도움 받은 곳에 물어내라고 하소연할 수가 없다.

 

2. 명도

 

일반 부동산 매수의 경우 소유권자가 점유자이거나, 다른 임차인이 있더라도 그 임차인과 이야기를 통해 이해관계를 이미 구한 뒤에 행해진다. 그러나 법원을 통한 매수는 소유권자가 점유자든, 임차인이 점유자든 이해관계를 구하지 못했기에 집을 내것으로 점유하는데 어려움이 따를 수 있다. 일반매매도 임차인이 갑자기 잠적을 하거나 기존 점유자가 갑자기 이사를 가지 못하겠다고 하는 등 문제가 생길수도 있지만 그 확률은 극히 낮다.

 

그러나 경매는 명도가 거의 필수라고 할 수 있는데, 이 부분에서 힘들어하는 사람들이 많다. 그러나 이 힘든 것이 필수적인 만큼, 법원에서는 일반거래의 경우 소송을 통해 명도를 집행해야 하지만 경매의 경우 인도명령 제도 등을 통해 소송 없이 신청만으로 판결문을 받아 강제집행 권원을 획득할 수 있도록 해주고 있다.

 

물론 강제집행의 경우 그에 따른 비용이 추가적으로 든다. 그래서 가장 좋은 방법은 기존 점유자를 잘 설득하고, 협의를 통해 명도를 이뤄내야 하는데, 이 부분은 경험이 쌓이기 전까지 꽤 괴로울 수 있다. 특히 성격이 소심하거나 낯을 많이 가리는 사람등은 더더욱.

 

3. 입찰과정 파악

 

일반매매의 경우 서로 협의하에 돈을 주고 등기를 받는 통상적인 거래와 비슷하지만, 법원 경매를 통한 경우 과정을 파악해 그대로 따라해야 한다. 처음하게 되는 이런 사항도 어쨌든 처음 접하는 사람들에겐 두려움을 안겨다 줄 수 있다. 만약 낙찰금을 잘못 기재하여 0을 하나 더 집어넣는 실수 등을 하더라도 되돌릴 방법이 없어 입찰보증금 손해가 발생할 수 있다.

 

4. 시간

 

경매를 하려면 권리관계와 입찰진행 과정을 공부해야 하고, 입찰할 물건등을 조사하고 물건을 선정해야 하며, 임장(실제 현장 파악)도 가보아야 하고(안할 수도 있지만, 대부분의 경매 베테랑 들은 이 과정을 필수라고 부른다), 매각기일에 법원에 가서 입찰을 진행해야 한다. 그나마 원하는 가격에 입찰에 성고하면 괜찮지만, 패찰하면 같은 과정을 반복해야 한다. 즉, 시간을 투자할 각오를 해야 한다는 것이다. 낙찰 받았다고 끝나는 것도 아니다. 잔금과 세금 납부 등과 명도 과정이 남아있고, 명도 후 부동산 관리 과정이 남아있다.

 

5. 내부를 보지 못할 가능성

 

중개사 등을 통해 거래를 하면 그 건물의 내부를 보거나 하는 데 별 문제가 없다. 그러나 경매의 경우 소유자나 점유자 등이 건물의 내부 등을  보여주지 않을 경우가 많다. 즉, 내부가 어떤 상황에 빠져 있는지 알지도 못한채 낙찰 받은 후 내부를 살펴보면 생각했던 것과 전혀 다른 상황이 펼쳐져 있어 당황스러울 수 있다. (곰팡이가 여기저기 있을 정도로 엉망진창이거나, 누수가 있다거나...) 내부를 못 봐서 수리비 등의 추가비용이 생겼는데 수리비가 너무 많이 나와 그 비용을 지불하고 소유권을 취득할 바엔 차라리 입찰보증금을 포기하고 다른 물건을 취득하는 게 나은 상황일 경우 그 돈을 고스란히 정부에 바친 꼴이 된다.

 

6. 예상치 못한 추가 비용 발생

 

분명 시세보다 낮게 잘 받았다고 생각했는데, 취등록세, 국민주택채권 매입, 미납 관리비 등을 따로 내고 나니 전혀 그렇지 않을 수 있다. 시세파악을 잘못해 높은 낙찰가를 써 넣을 가능성이 있는 것도 추가비용이랄 수 있을 것이다.

 

 

▶ 결론을 내자면, 쉽게 말해 '내 능력이 좋고 시간을 많이 쓸수록' 부동산 경매의 장점이 부각될 것이고, '능력이 모자라고 시간을 내기 어려울수록' 단점이 부각 될 가능성이 높다.

 

즉, 경매의 경우 이제 성인으로서 자신의 결정에 책임을 져야 하는 대신 무엇이든 스스로 선택할 자유를 부여받은 것이고, 반면 중개사를 통한 일반매매는 아직 미성년자로서 자신의 결정에 어느 정도는 책임을 지지만 그 부담을 나눠줄 누군가가 존재한다. 대신 자유가 어느 정도 제한되는 것이다. 여기서 자유와 책임이란 '돈'이라고 할 수 있을 것이다. 즉, 자신이 잘못하면 내 지갑의 돈이 많이 줄어들고, 자신이 잘하면 돈이 많이 늘어난다. 일반 매매의 경우 그 늘어남과 줄어듬의 폭이 작은 것이다.

 

부동산 분야에 능력이 전혀 없고, 그런 능력을 갖출 생각도 시간을 낼 생각도 없다면 당연히 '미성년자'로서 누군가의 도움을 받아 다가가는 게 나을 것이다. 누구누구가 부동산 경매로 잘 됐다라는 말만 듣고 무작정 달려드는 것은 누가 로또에 당첨되서 부자가 됐다더라는 말을 듣고 무작정 로또를 왕창 사서 긁는 것이나 다름없다.