깡통 전세의 등장시기

현재 집을 팔아도 전세로 설정된 금액을 돌려주지 못하는 상황, 또는 그런 상황이 될 수 있는 가능성이 있을 때를 흔히 깡통 전세라고 이야기 한다. 예를 들어 1억 원짜리 시세의 집에 8천만 원의 전세권이 설정되었는데 이후 시세가 하락해 8천 만원이 되었다면 깡통 전세라고 할 수 있다.

 

시세가 8천 만원이라는 것은 제 지금 당장 제값을 받고 팔았을 경우에 8천 만원을 받을 수 있다는 것인데, 1억 원의 시세에서 그 동안 가격이 지속적으로 하락해 온 것이기 때문에 지금 당장 제값을 받고 판다는 것이 쉽지 않기 때문이다. 엄밀히 말하면 8천 만에 팔려도 수수료를 제외하면 그 보다 더 아래의 돈만 남게 될 것이다.

 

위의 예를 살펴보면 알겠지만, 깡통 전세를 근본적으로 집 값이 하락할 때 발생한다. 혹은 전세를 들어오는 임차인이 시세를 제대로 알아보지 않았을 경우에도 발생할 수 있다. 또는 집에 잡힌 저당권 등의 융자상황을 알아보지 못한 경우에도 일어날 수 있다.

 

즉, 일반적으로 다음의 3가지 시기에 등장한다.

 

1. 부동산 가격 하락

2. 매매시세 확인을 하지 않음

3. 법적 권리사항 확인을 하지 않음

 

마지막으로 한 가지를 더 추가한다면 '알면서도 스스로 깡통전세로 뛰어드는' 상황 때문에 생겨날 수도 있다. 즉, 전세매물이 별로 없다거나 혹은 발품을 더 팔거나 하는 것에 지쳤거나 귀찮다는 이유로 시세와 권리 등에서 불안함을 있음을 알고 있음에도 그냥 전세금을 내고 들어가는 것이다.

 

통상적으로 말하는 깡통 전세는 1번이다. 그러나 2번이나 3번, 심지어 4번도 심심찮게 나타나는데 사실 이 경우에는 본인의 게으름이나 편법 등을 행하려다 나타난 경우가 대부분이기 때문에 나중에 문제가 생기더라도 '억울하다' 말하기도 애매하다. 편법의 대표적인게 부동산 방면의 지식이 전혀 없으면서도 전문가에게 지불하는 수수료 몇 푼이 너무 아쉽다는 생각에 그냥 스스로 직거래를 하는 경우다. 스스로 노력해 지식을 얻기는 싫고, 누군가가 노력해서 얻은 지식에 돈을 지불하긴 싫은 경우에 나타난다.

 

1번의 부동산 가격 하락의 경우, 정상적인 시세 범위 내에서 계약을 했다는 것인데 이렇게 나타나는 깡통 전세는 대부분 '부동산 가격이 바닥에 이르렀다'라고 이야기하는 경우가 대부분이다. 즉, 잠깐 동안에는 깡통전세가 되어있을 수 있지만 곧 회복할 가능성이 높다는 뜻이다. 즉, 여러가지 상황을 따져 계약을 한 번 제대로 해놓기만 했다면 이후 생길 문제에 대한 예방까지 저절로 어느 정도는 된다고 할 수 있다.

 

그래도 부동산 가격이 너무 급등한 경우(특히 물가상승률보다 훨씬 높게 몇 년간 상승이 이뤄진 경우)에는 1번의 경우에도 언제든지 문제가 생길 수 있다. 시세에 잔뜩 거품이 낀 상태에서는 가격이 어느 정도나 떨어질지 예상을 전혀 할 수 없기 때문이다. 빠르게 회복하더라도 이전만큼 회복하리라는 보장도 할 수 없다.