꼭지를 알리는 주택담보대출의 불량관행

부동산 시장에 낙관론이 팽배해지고, 외국자본들이 끊임없이 들어오며, 이를 어느 정도 브레이크 잡아줄 규제나 세금정책이 없을 때는 부동산 시장이 과열된 상태일 가능성이 높다. 꼭짓점을 나타내주는 것으로 또 하나 들 수 있는게 담보대출형태다. 이런 시기에 주로 나타나는 주탁담보대출형태는 상당히 불량(?)하다고 말할 수 있는데 '신용'이라는 것이 너무나 값싼 것처럼 취급되는 모습을 보여주기 때문이다. 불량한 관행이라고 할 수 있는 것들은 다음과 같다.

1. 장기거치식 설정 가능

담보대출을 받으며 '거치식'설정을 한다는 것은 설정된 기간 동안 원금납입은 하지 않고 빌린 돈에서 이자에 해당하는 돈만 납입하면 된다는 것을 뜻한다. 거치 기간이 끝난 뒤부터 원금을 합친 원리금을 갚아나가게 된다. 만약 거치 기간이 상당한 장기간에 걸쳐서 설정이 가능하다면 매달 납입하는 돈의 액수가 너무나 작게 느껴지므로 '일단 사놓고 보자'라는 심리가 형성되기 쉽다. 좀 더 와 닿고 표현하자면, 체크카드보다 신용카드를 사용할 때 사람들이 더 많은 지출을 하는것과 비슷하달까? 무이자로 5년이나 10년 할부가 가능하다면 아마 엄청난 과소비가 나타나지 않을까?

2. 체증식 저당대출, 원금의 만기일시상환의 성행

체증식은 장래 수입이 증가하리라는 젊은층을 대상으로 주로 실시하는 것으로, 초기 원리금 납입이 적다가 점차 납입액이 커지도록 구조가 짜여진 방식이다. 만기일시상환은 이자만 납입하다가 원금을 만기 때 한번에 상환하는 방식이다. 도입 의도는 어찌되었건 이런 방식의 저당이 성행하면 역시나 위에서 말한것과 마찬가지로 '과수요'를 불러일으키기 쉽다.

3. 30년을 초과하는 장기분할상환

말할 것이 있겠는가? 30년을 초과할정도면 원리금균등이건 원금균등이건 대출의 상환따위 생각할 필요도 하지 않고 돈을 빌려가는 사람들이 넘쳐날 것이다.

4. 무증빙 대출

소득자가 '납입 가능하다' 혹은 '내 소득은 얼마다'라고 말하면 세금납입, 카드 사용료, 월소득 등 아무런 확인절차를 거치지도 않고 그냥 자금을 융통해주는 것을 말한다. '장사꾼에겐 신용이 목숨보다 중요하다'라는 말 따위는 쓰레기통으로 들어간 상황이 된 것이다. 당연히 이런 말도 안 되는 사태는 이후 부작용이 생기기 마련이다.

5. 100% 융자가능

만약 A라는 주택의 가격이 1억이라면, 1억을 통째로 다 빌려주는 것을 말한다. 이것이 무엇을 의미하는것이냐면, 부동산을 사들이는 사람들뿐만 아니라 금융기관들조차 '이제 집값은 무조건 상승한다'라고 생각하고 있다는 것이다. 보통 집값이 떨어질 때를 대비해 50~70%정도, 많아도 90%를 절대넘기지 않는데 100%까지도 빌려준다는 것은 집값이 떨어지지 않을 것이므로 만약의 사태에도 그냥 담보를 팔아서 언제든지 돈을 회수할 수 있다는 자신감이 깔려 있다는 것이다. 이 정도의 낙관론이 깔릴정도면 상당히 꼭지점에 가까워졌다고 볼 수 있지 않을까

6. 채무정리

주택담보대출 전 신용카드 채무 등이 있을 경우, 이것을 갚아준 다음 주택담보대출에 갚아준 채무를 통합시켜주는 것이다.

금융기관 등에서 이런 불량한 내용들을 속삭이면서 주담대를 마구잡이로 행하고 있다면 조만간 상당히 위험한 상황이 나타난다고 생각하면 된다.