모기지 신청건수와 주택부문 경기

현찰 박치기(?)로만 집을 구입하는 사람은 거의 없다. 이건 우리나라뿐 아니라 전 세계가 마찬가지 상황이다. 대부분 은행에서 대출을 받게 되는데, 대출을 받아서라도 집을 살 수 있는 능력을 갖춘 수요를 '유효수요'라고 한다. 그냥 수요는 일반 경제에서는 영향이 있지만 주택시장 경기는 이 유효수요가 충분한가에 따라서 많이 결정된다. 즉, 사고 싶은 욕구만이 아니라 돈을 빌릴 수 있는 신용도까지 합쳐서 매입 능력을 살펴야 하는 것이다.

 

미국의 모기지 은행 연합회(MBA, Mortgage Bankers Association)에서 발표하는 '주간 모기지 신청지수(Weekly Mortgage Applications Index)'는 그런 유효수요가 많이 창출되고 있는지를 살펴보는데 사용할 수 있는 지표라고 할 수 있다.

 

MBA사이트(www.mbaa.org)에서 지수가 발표되지만, 블룸버그(bloomberg.com)나 월스트리트저널 등 금융지에서 보는게 더 편하다.

 

블룸버그에 접속하면 다음과 같은 화면이 나타난다.

 

(MARKETS을 클릭한다)

 

새로운 화면이 나타나면,

 

(다시 한 번 Markets 위에 마우스를 올린 다음 나타나는 추가창에서 Economic Calender를 선택한다)

 

그 다음 나타나는 달력에서 수요일에 발표되는 MBA 모기지 신청건수를 클릭하면 된다.

 

(MBA Mortgage Applications를 찾는다)

 

이제 주간 모기지 주택구입지수, 재융자와 종합 신청건수가를 볼 수 있고, 차트로 일정기간 전주대비 변동상황을 살펴볼 수 있다.

 

 

인베스팅(https://kr.investing.com/economic-calendar/mba-mortgage-applications-380)에서도 확인가능하다. 더 긴 기간 동안의 동향을 볼 수도 있다.

 

미국의 동향에 주의를 기울여야하는 것은 그만큼 미국경제가 세계에 미치는 파급력이 상당하기 때문이다. 미국의 서브프라임 사태때 태평양 건너에 있는 우리나라의 코스피 지수가 2200 수준에서 900까지 거의 수직급락했던 적이 있을 정도니, 어쩌면 우리나라 건설경기보다 더 중요한 것이 미국의 주택부문 경기 상황이다.

 

주택구입용 저당대출과 차환(재융자)대출, 그리고 이를 합친 종합지수를 함께 발표하는데 매주 수요일에 저번주 금요일까지의 상황을 계산하여 발표한다.

 

만약 이 지표가 전주보다 높다고 발표되면 주택부문의 경기가 나쁘지 않다, 혹은 좋다로 볼 수 있다. 유효수요가 계속해서 더 많이 생겨나면서 주택시장에 들어오고 있다는 것이고, 이는 미분양에 대한 위험도 줄기 때문에 건설회사들이 사업을 하는데 있어 위험이 없다는 뜻이다. 즉, 주택부문 경기가 좋다는 것을 의미한다.

 

집을 살 여력이 있다는 것은(그게 대출을 받은 것이라도) 다른 소비활동을 함에 있어서도 괜찮은 상태라는 뜻이므로 경기 전반적으로도 여건이 좋은 상태라고 해석할수 있다. 이 주택구입자들은 이후 가구와 같은 비싼 내구소비재들을 새롭게 구입할 확률도 높아 소비진작도 예상된다.

 

또한 주택부문 경기가 좋고 유효수요가 많아 미분양이 없는 것을 넘어서 분양가를 높게 책정해서 팔 수 있는 상황인데, 당연히 건설사업이 활성화된다. 건설부문은 취업유발계수가 높은 사업으로 이 부문이 활성화되면 실업률이 떨어지면서 전체적으로 소비여건이 다시 한 번 개선된다.

 

따라서 이 지표를 보고 주택부문 여건이 개선된다고 판단되면 경기상황을 낙관하고 위험자산에 대한 투자를 늘리는 것으로 고민해볼 수 있다. 특히 건설, 건자재, 가구, 은행 및 저당대출을 하고 있는 금융회사에 투자를 우선적으로 하는 것이 좋다. 인테리어를 하는 기업도 괜찮은 선택이 될 것이다.

 

단, 이 MBA에서 발표하는 것은 W/W(전주 대비 이번주)의 수치만 발표하고 이것이 일정 기간 동안 어느 정도 수준인지는 발표하지 않아 보기에 어려운 점이 있다. 물론 그 수치를 잘 사용해 시계열로 만들거나 1년 평균이 어느 정도고 지금 현재 수준은 어떤가 등을 볼 수도 있겠지만 쉽지 않다. 또한 조사하는 주택저당대출기관들에게서 융자가 어려워진 사람들이 일반 금융기관 같은곳에서 돈을 빌리는 경우가 있어 실제 주택으로 들어오는 대출량과 비교해서 왜곡되는 수치가 나오기도 한다.

 

이런 점을 보완하기 위해 신규주택착공건수, 케이스-쉴러 지수 등 다른 주택과 관련된 경제지표와 연관지어서 살펴보는 것이 좋다. 이런 지표들로 주택경기의 중장기간의 동향을 살피면서 주간 모기지 신청지수를 통해 그것이 계속 이어질지 판단하는 것이다. 만약 다른 지표들이 경기상승을 보여주지만 갑자기 주간 모기지 신청지수가 급락한다면 주의할 필요가 있을 것이다.

 

반면 다른 지표들이 하락하고, 이를 따라 주택가격이 많이 떨어지면서 금융기관들의 신용 문제가 발생 한 다음 중앙은행등에서 나서 신용문제를 어느 정도 해결해주는 모습이 나오면서 모기지 신청건수가 바닥을 쳤다가 다시 폭등하는 모습을 보이면 강력한 회복세를 생각해볼 수 있다. 2008년 서브프라임 사태가 터지고 주택가격이 빠르게 폭락한 다음, 이 MBA의 모기지 신청지수가 전주대비 100% 이상 증가하는 모습이 나타나기도 했는데, 그 이후 주택부문 경기는 빠르게 회복되는 모습을 보여주었다.